Índice:
La Vivienda en Alemania.
La Calidad de la Vivienda.
Subsidios y Protección de los Arrendatarios.
Viviendas en Propiedad.
Urbanismo.
Fotos.
 

LA VIVIENDA EN ALEMANIA. En la actualidad hay en Alemania aproximadamente 36,5 millones de viviendas, de las cuales unos 29,3 millones están ubicadas en los antiguos Estados Federados. En 1993 (datos del último censo) el 41,7 % de las viviendas de los antiguos Estados Federados estaban habitadas por los propietarios y el 58,3 % alquiladas; en los nuevos Estados Federados los porcentajes respectivos se situaban en el 29 % y el 71 %. En los edificios plurifamiliares las viviendas son en su mayoría de alquiler. Desde finales de los setenta la vivienda en régimen de propiedad ha aumentado permanentemente. Actualmente representa el 7,1 % del total de las viviendas habitadas; ahora bien, la mayor parte (56,7 %) se utiliza como inversión de capital, es decir, están alquiladas.

En 1993 en los antiguos Estados Federados el 17,5 por ciento de las viviendas eran de protección oficial, construidas por el Estado para familias numerosas, minusválidos, ancianos y grupos sociales de bajo nivel de ingresos («primera vía de fomento»).

A mediados de la década de los ochenta el mercado de la vivienda había alcanzado un cierto nivel de equilibrio, pero a partir de ese momento la demanda volvió a dispararse como consecuencia del fuerte aumento de las rentas, las variaciones demográficas de la estructura de población y los importantes flujos migratorios, de modo que la oferta se vio desbordada. Sólo los flujos migratorios registrados desde principios de 1989 hasta finales de 1996 supusieron un aumento de la población en torno a 4,1 millones de personas. La explosión de la demanda ocasionó perceptibles déficit de oferta sobre todo en las grandes aglomeraciones urbanas de los antiguos Estados Federados.

También en el futuro la política en materia de vivienda se verá confrontada con importantes retos: De 1989 a 1995 el número de viviendas terminadas aumentó ininterrumpidamente; en 1995 se alcanzó la cifra récord de 602.757 nuevas viviendas. En 1996 se lanzaron al mercado 559.488 y en 1997 570.596 viviendas de nueva construcción. En el territorio de la antigua República Federal de Alemania el número de viviendas nuevas terminadas aumentó de forma constante desde 1992 (1992: 374.575; 1993: 431.853; 1994: 505.179). En 1995 se terminaron 498.543 viviendas, en 1996 416.122 y en 1997 392.676. En 1998 la coyuntura del sector de la construcción de viviendas seguirá evolucionando ligeramente a la baja, pero se mantendrá en un nivel alto. En los nuevos Estados Federados el número de viviendas de nueva construcción volvió a aumentar hasta 143.366 en 1996 y 177.920 en 1997, tras haber tocado fondo en 1992 (11.477 viviendas terminadas).

Por lo demás, en los nuevos Estados Federados se han modernizado y rehabilitado desde 1990 cerca de 4,2 millones de viviendas con ayudas financieras de la Federación. En los nuevos Estados Federados la política de la vivienda se centra en las actuaciones de rehabilitación y modernización del parque de viviendas existente, cuyo estado de conservación sigue siendo peor que el de las viviendas de los antiguos Estados Federados debido a la errónea gestión de los tiempos de la RDA. Otra de las prioridades en los nuevos Estados Federados es la difusión de la propiedad inmobiliaria para uso propio, que por razones de ortodoxia ideológica fue sistemáticamente desplazada en la RDA.

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LA CALIDAD DE LA VIVIENDA. Todavía existen apreciables diferencias respecto a la calidad de las viviendas y a la superficie útil entre los nuevos y los antiguos Estados Federados. En Alemania occidental la superficie de vivienda por persona es hoy por término medio de 37,9 m2, cifra que duplica la de 1950, y en los nuevos Estados Federados, de 30,9 m2. En el antiguo territorio federal el 98,3 por ciento de las viviendas tiene baño, el 81,7 por ciento calefacción central y el 55 por ciento está conectado a una red central de abastecimiento de agua caliente. Los edificios son en la mayoría de los casos de construcción mucho más reciente que en los nuevos Estados Federados, donde aproximadamente el 51 por ciento del parque de viviendas fue edificado antes de 1948. A pesar de las importantes mejoras efectuadas de un tiempo a esta parte, en los nuevos Länder muchos edificios siguen estando en mal estado; faltan instalaciones sanitarias modernas, las calefacciones están anticuadas. En los tiempos de la RDA el Estado mantuvo artificialmente los alquileres a niveles bajos. Se priorizó la construcción en detrimento del parque existente, de modo que tanto las empresas municipales como las cooperativas apenas si disponían de recursos para obras de mantenimiento y refacción, situación que se extendía a los arrendadores de las viviendas privadas.

En Alemania Oriental deberá llevarse adelante el saneamiento de las viviendas antiguas, aunque gracias a las ayudas financieras aportadas por la Federación ya se hayan logrado notables mejoras en la calidad y el estándar de más de la mitad de las viviendas. Durante el período 1991-1998 la Federación destinó a la promoción de viviendas sociales ayudas financieras por un valor de casi 7.500 millones de marcos; estos recursos también pueden dedicarse a actuaciones de rehabilitación y refacción.

Muchas viviendas, propiedad de antiguas sociedades y cooperativas inmobiliarias, están siendo privatizadas paulatinamente. A estos efectos, los arrendatarios que adquieren sus viviendas y los inversores privados se benefician de desgravaciones fiscales y perciben subvenciones especiales. En los nuevos Estados Federados el sector de la construcción brinda nuevas posibilidades de inversión una vez eliminadas las trabas más gravosas, como eran las deudas acumuladas de las inmobiliarias, a cuya liquidación contribuyen los presupuestos federales (Fondo de amortización de remanentes) con un total de cerca de 28.500 millones de marcos, y ajustados gradualmente los alquileres. Pero también en la parte occidental del país es necesario emprender esfuerzos adicionales, si bien el elevado nivel de promoción de los últimos años no podrá mantenerse debido a los imperativos presupuestarios. En el período 1991-1997 la Federación destinó 14.000 millones de marcos a la promoción de viviendas de protección oficial en los antiguos Estados Federados. De cara al futuro figuran en la agenda planes de reforma de gran alcance, encaminados a consolidar y desarrollar las condiciones marco para un mercado de la vivienda moderno y funcional.

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SUBSIDIOS Y PROTECCIÓN DE LOS ARRENDATARIOS. La vivienda es una de las necesidades básicas del ciudadano. Por eso en Alemania toda persona que no tenga ingresos suficientes para pagar una vivienda digna tiene por ley derecho a percibir un subsidio de vivienda, que se paga como subvención al alquiler o a los gastos de la vivienda en propiedad, pero, eso sí, hasta determinados niveles de renta. Para los hogares con ingresos mínimos, los cuales perciben paralelamente ayudas sociales de sostenimiento, rigen normas especiales.

A finales de 1996 percibían este tipo de subsidio unos 2,7 millones de hogares. En 1996 los gastos en concepto de subsidio de vivienda, que son sufragados por mitades por la Federación y los Estados Federados, ascendieron a un total de 6.100 millones de marcos. A partir de enero de 1991 estas ayudas se extendieron a los nuevos Estados Federados, donde las correspondientes prestaciones son más elevadas en atención a su especial situación. En términos globales este tipo de subsidio por vivienda ha demostrado sobradamente ser una medida eficaz. El régimen de los alquileres, inspirado en el principio de la libertad de contratación, está concebido para conjugar razonablemente los intereses de los arrendadores y los arrendatarios. Estos están a salvo de cualesquiera exigencias arbitrarias e injustificadas por parte de los arrendadores. El arrendador sólo puede rescindir el contrato de alquiler a un inquilino que cumple sus obligaciones si acredita debidamente un «interés justificado» (por ejemplo, que necesita la vivienda para habitarla él mismo). Las subidas de los alquileres deben respetar los precios vigentes para viviendas equiparables en el lugar de que se trate. Además los arrendatarios de los nuevos Estados Federados disfrutan de una protección suplementaria durante un período transitorio.

 

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VIVIENDAS EN PROPIEDAD. La mayoría de los alemanes sueña con tener una casa o piso en propiedad. Según las encuestas, el 90 % de las familias quieren un hogar propio. Este factor social se corresponde con el objetivo de la política social de propiciar al máximo la formación de patrimonio entre todos los estratos de la población. Quien se decide a construir o comprar una vivienda recibe una prima por vivienda propia, que es abonada directamente por la delegación de hacienda correspondiente, y dependiendo de los ingresos otras ayudas estatales en forma de subvenciones y préstamos. La prima por vivienda propia, que sustituyó el 1 de enero de 1996 la desgravación fiscal anteriormente vigente, se abona durante ocho años e independientemente del nivel de ingresos y asciende a 5.000 marcos al año si se trata de viviendas de nueva construcción y 2.500 marcos en el caso de que sean usadas; los gastos de adquisición o construcción no deben ser inferiores a 100.000 marcos. A esto se suma un subsidio para construcción de vivienda de 1.500 marcos anuales por cada hijo. Esta nueva normativa contribuirá, conjuntamente con el perfeccionamiento del sistema de ahorro-vivienda, a dinamizar la difusión de la propiedad, sobre todo en los nuevos Estados Federados.

 

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URBANISMO. El urbanismo y el desarrollo urbano en el umbral del siglo XXI plantean en Alemania nuevas tareas y nuevos retos. El debate abarca desde las nuevas tareas urbanísticas surgidas como consecuencia de la unidad alemana hasta el objetivo de reducir el consumo de recursos naturales y los impactos ambientales. Los asentamientos y vías de comunicación representan en torno al 11,3 % de la superficie total del país. En el antiguo Territorio Federal se llega al 12,7 %, cifra muy superior al valor registrado en los nuevos Estados Federados (7,9 %). En Alemania el sistema de asentamientos no está dominado por una única megalópolis, sino que existen numerosas metrópolis y aglomeraciones urbanas repartidas por todo el territorio de forma relativamente equilibrada.

En virtud de la Ley de Ordenamiento Urbanístico del año 1971 la Federación, los Estados Federados y los municipios contribuyen conjuntamente a la conservación, saneamiento y desarrollo de las ciudades y demás núcleos urbanos. La actividad de fomento urbanístico de la Federación a lo largo de 28 años en los antiguos Estados Federados y más de ocho años en los nuevos y la incidencia de los programas complementarios puestos en marcha por los propios Estados Federados han supuesto:

• un urbanismo sistemático, dotado de un marco legal y financiero estable e inspirado en criterios de responsabilidad tanto desde la óptica de la política municipal como de la política social,

• una mejora de la calidad de la vivienda y una regeneración del medio ambiente,

• el afianzamiento y vigorización de los procesos de ajuste estructural de la economía, y

• la conservación integral del patrimonio arquitectónico.

Por medio de sus asignaciones la Federación participa en el financiamiento de las actuaciones urbanísticas de los municipios encaminadas a compensar las disparidades económicas y fomentar el crecimiento económico. Los objetivos prioritarios de las ayudas financieras de la Federación en materia de fomento urbanístico, inspirados en los principios rectores de la política estructural y social, son:

la consolidación de los centros urbanos de las ciudades y demás poblaciones en su función urbanística, con especial atención a la construcción de viviendas y a las necesidades de la protección y conservación del patrimonio arquitectónico,

• la reutilización de superficies, sobre todo de las zonas industriales, de reconversión y de uso ferroviario abandonadas en el centro de los núcleos urbanos, a fin de crear nuevas áreas residenciales y de trabajo, debidamente dotadas con los correspondientes servicios comunes y accesorios, con especial atención a una adscripción funcional razonable (usos mixtos) y a la utilización de técnicas de construcción ecológicas, económicas y compactas en cuanto al consumo de superficie, y

• la adopción de medidas urbanísticas para corregir disfunciones y desequilibrios sociales.


En los nuevos Estados Federados la promoción urbanística sigue teniendo carácter prioritario debido a la demanda acumulada de actuaciones de conservación y rehabilitación en sus núcleos urbanos. En 1998 las ayudas federales para este tipo de intervenciones en las ciudades y municipios de los nuevos Estados Federados se elevaron a 520 millones de marcos (marco de dotación). Estos recursos se destinaron a cubrir la realización de programas en los siguientes ámbitos:

• medidas de saneamiento y desarrollo urbanístico

• protección del patrimonio arquitectónico

• evolución urbanística de los ensanches.


Las ayudas financieras concedidas hasta la fecha para la reordenación urbanística de los nuevos Estados Federados constituyen señales esenciales con vistas a la conservación de núcleos urbanos deteriorados y al mismo tiempo importantes pautas para el desarrollo económico. Las actuaciones de fomento urbanístico han proporcionado impulsos esenciales a la reestructuración del sector de la construcción, incluida la activación del segmento de la pequeña y mediana empresa.

En el ejercicio de 1998 las consignaciones destinadas a actuaciones de saneamiento y desarrollo urbanístico en los antiguos Estados Federados se elevaron a 80 millones de marcos.

Las inversiones promovidas con ayudas financieras de la Federación en las áreas objeto de las medidas de saneamiento y desarrollo urbanístico generan un notable volumen de inversiones sucesivas, tanto públicas como privadas, y vigorizan la demanda de bienes y servicios. Este efecto activador del fomento urbanístico está empíricamente comprobado en los estudios de diversos institutos de investigación. Especial importancia reviste además la incidencia de estas actuaciones sobre el empleo.

 

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